پرسش: چنانچه مستحق للغیر درآمدن مبیع و ضمان درک محرز شود:
الف) مشتری باید دادخواست اعلام بطلان بیع دهد یا فسخ بیع؟
ب) آیا در صورت جهل مشتری به وجود فساد به‌موجب ماده ۳۹۱ قانون مدنی باید از عهده غرامات وارد شده به مشتری نیز برآید، چنانچه مشتری در قطعه زمینی که خریده است، اقدام به احداث مستحدثات نیز کرده باشد و درعین حال چندین برابر به بهای زمین نیز افزوده شده باشد آیا مشتری می‌تواند بهای مستحدثات و ارزش افزوده ملک را نیز از بایع مطالبه کند؟
ج) اگر مالک اصلی در زمان فروش ملک از سوی بایع به مشتری اذن نداده باشد ولی پس از آن رضایت دهد آیا حق اعمال ضمان درک کماکان برای مشتری باقی است؟
د) وضعیت حقوقی تشدید مسئولیت یا تخفیف و برائت بایع از ضمان درک در ضمن عقد بیع به چه صورت است؟
اتفاق‌نظر
الف) با توجه به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی مشتری می‌تواند به خواسته اام به استرداد ثمن اقامه دعوا کند و به نظر می‌رسد که نیازی به اقامه دعوای دیگر نباشد؛ ولیکن چنانچه تمایل داشته باشد که دادگاه در خصوص بیع مورد نظر اظهارنظر کند باید به خواسته اعلام بطلان بیع اقامه دعوا کند زیرا:
اولاً: در ماده ۳۹۱ از بیع فاسد صحبت شده است و حسب ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد.
ثانیاً: استرداد ثمن اثر بطلان عقد است.
ثالثاً: منشأ ضمان درک ممنوع بودن اکل مال به باطل یا دارا شدن غیر عادلانه است؛ اما فسخ بیع ناظر بر قرارداد کاملی میشود که قانوناً به لحاظ شرط ضمن آن و یا یکی از خیارات قابل فسخ باشد.
ب) با توجه به مواد ۳۹۱، ۳۹۳ و ۳۱۴ قانون مدنی و با عنایت به نظریه می شمارۀ ۱۱۷۲۴/۷- ۳۰/۱۱/۱۳۷۹ اداره حقوقی که بیان می‌دارد:
منظور از غرامات وارده خسارت و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل شده است نظیر مخارج دلالی و باربری و تعمیرات و امثال آن و افزایش قیمت سوقیه قابل مطالبه نیست»
و با توجه به این‌که نظر مشهور فقها نیز همین است، می‌توان گفت:
۱- ارزش افزوده ملک قابل مطالبه نیست.
۲- در خصوص مستحدثات چون این زیادتی عین است در صورتی که مالک و مشتری به‌نوعی در خصوص مستحدثات ایجاد شده توافق کنند مشتری نمی‌تواند در این خصوص ادعای دیگری داشته باشد ولیکن در صورت عدم توافق مالک و مشتری و صدور حکم بر خلع‌ید و قلع و قمع و اجرای آن، مشتری می‌تواند بهای مصالح و اجرت کارگران و بنا و غیره که در این راستا پرداخته از بایع مطالبه نماید و نمی‌تواند بهای عین زائد را از بایع فضولی مطالبه کند.
ج) ۱- مالک هم مطالبه و هم قبض ثمن توسط بایع را تنفیذ کند مشتری دیگر حق رجوع به بایع فضولی ندارد.
۲- چنانچه مالک فقط معامله را تنفیذ کند و قبض ثمن را تنفیذ ننماید مشتری جهت استرداد ثمن حق مراجعه به بایع را دارد.
د) با توجه به مواد ۱۰ و ۲۳۰ قانون مدنی تشدید مسئولیت بایع یا تخفیف و یا حتی برائت وی از ضمان درک صحیح است.
نظر کمیسیون نشست قضائی مدنی
در صورتی که بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و بایع باید ثمن معامله را مسترد دارد. لذا مشتری باید دادخواست ابطال معامله (بطلان بیع) و استرداد ثمن را به دادگاه تقدیم کند و در صورت جهل مشتری به فساد مبیع، می‌تواند غرامات وارده از جمله بهای مستحدثات را مطابق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ و ۳۹۳ قانون مدنی و در حدود آن مطالبه کند. هرگاه بخشی از مبیع مستحق للغیر درآید بیع تنها نسبت به همان بخش باطل خواهد بود و در صورت جهل خریدار به فساد بخشی از مبیع، او می‌تواند بیع را نسبت به بخش درست آن نیز به استناد خیار تبعض صفقه فسخ کند. رضایت مالک اصلی بعد از وقوع عقد و تنفیذ بیع، مسقط حق اعمال ضمان درک مشتری خواهد بود. در نتیجه اتفاق‌نظر تأیید میشود.
رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳ ـ ۱۳۹۳/۷/۱۵ هیأت عمومی دیوان عالی کشور
به موجب ماده ۳۶۵ قانون مدنی، بیع فاسد اثری در تملک ندارد، یعنی مبیع و ثمن کماکان در مالکیت بایع و مشتری باقی می‌ماند و حسب مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است و باید ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتری نیز برآید و چون ثمن در اختیار بایع بوده است در صورت کاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده ۳۹۱ قانون مدنی بایع قانوناً مم به جبران آن است؛ بنابراین دادنامه شماره ۳۶۰ مورخ ۱۳۸۹/۳/۳۱ شعبه یازدهم دادگاه تجدیدنظر استان آذربایجان غربی در حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص می‌گردد. این رأی طبق ماده ۲۷۰ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور کیفری مصوب ۱۳۷۸ در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.
مجازات سردستگی گروه مجرمانه سازمان‌یافته
مشتری ,بایع ,بیع ,ثمن ,کند ,مطالبه ,قانون مدنی ,ضمان درک ,در صورت ,توجه به ,با توجه ,مستحق للغیر درآید، ,جزئاً مستحق للغیر
درباره این سایت